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18/08/2020

Negócios de compra e venda que geram demandas judiciais – saiba como se precaver

A atividade do corretor de imóveis é inconstante e cheia de vicissitudes que põem em risco a reputação do profissional, e quando menos, a sua colocação no mercado de trabalho.

A dúvida e insegurança sobre a licitude de certas negociações colocam o corretor em situação de grande insegurança, trazendo riscos para os negócios que, se mal realizados, trazem grandes prejuízos.

O quão seguro você está para se precaver contra potenciais perigos que a sua profissão oferece?

Será que realmente se pode confiar na empresa que se diz nossa parceira ou em qualquer comprador? 

A grande farsa que está por trás dos negócios que dão grandes prejuízos e são geradores de demandas judiciais é que a outra parte acredita que o corretor não sabe quais são os direitos envolvidos ou no mínimo, é conivente com a situação, e que irá quedar-se inerte aceitando todos os termos do negócio, mesmo que muitos deles o comprometam sem sombra de dúvida.

Aqui vão algumas dicas para a prevenção de equívocos na sua profissão.

1. Fazer acordos somente “de boca”, ou na confiança.

Muitas vezes, a pessoa que contrata o corretor não quer assinar contrato de mediação ou qualquer outro documento como autorização de visitas por exemplo, e esta pessoa depois de vender o imóvel através do corretor, simplesmente desaparece com mil desculpas. Como provar?

Guarde todas as conversas porque podem servir de prova em eventual demanda, mesmo que você tenha no íntimo a convicção de que a outra parte irá cumprir o prometido.

O juiz possui o livre convencimento motivado e pode valorar a prova da forma que lhe aprouver, dando mais importância na que achar devida. Portanto, todos os meios possíveis podem ser utilizados para provar o seu direito, desde que lícitos.

Conversas por meios eletrônicos como facebook, whatsapp etc, são de extrema valia e podem servir de prova, basta que se vá até o cartório e o notário redija uma ata notarial dando por fé que é verdadeiro o conteúdo. Por possuir cargo público, o que ele disser é considerado como sendo verdadeiro quanto ao que ele leu ou visualizou no meio eletrônico (não ao conteúdo, ao que a pessoa diz).

Nada é apagado do computador ou telefone, e se você deletou pode recuperar. Existem diversos programas capazes de recuperar mensagens perdidas.

Segundo o STF, gravações de conversas por meios telemáticos também são devidas desde que uma das partes tenha conhecimento: 

“A gravação feita por um dos interlocutores, sem conhecimento do outro, nada tem de ilicitude, principalmente quando destinada a documentá-la em caso de negativa” (STF – Rela. Ellen Gracie – RT 826/524).

Da mesma forma se diz quanto à prova através de gravação de vídeo.

“é lícita a prova consistente em gravação ambiental realizada por um dos interlocutores sem conhecimento do outro” (STF, RE 583937 QO-RG, j. 19.11.2009, rel. Min. Cezar Peluso).

Para a busca judicial de um direito ou defesa de acusações, a colheita das provas é de extrema importância. 

São diversas as pessoas que perderam quantias incalculáveis porque deixaram de salvar determinada prova da qual não tem mais acesso.

Por isto, é importante precaver-se, porque mesmo diante de pessoa que se julga de confiança, situações desagradáveis podem ocorrer.

2. Cuidado com a procuração para realizar negócios em seu nome.

Trata-se de uma forma comum de fraude. Pessoas várias, no afã de adquirir, vender um imóvel, ou realizar outro tipo de transação, aceitam assinar procuração sem saber das consequências que podem advir.

Pela procuração se dá poderes para uma outra pessoa agir totalmente em seu nome como se fosse você, como casar, movimentar conta bancária, vender um imóvel ou qualquer outra negociação.

Certa vez, uma cliente nos procurou porque estava vendendo um imóvel através de uma procuração e estava insegura. O comprador iria dar um sinal à vista, e o restante em prazo maior, e era exigida a procuração para a realização da venda com a desculpa de residir em local distante. 

Imagine se esta cliente assinasse referida procuração o quanto de trabalho não iria ter para reaver o que deixou de ganhar, se é que iria conseguir reaver, porque certamente, o comprador não iria pagar mais nenhum valor além do sinal, e iria transferir o imóvel para o nome dele ou um laranja, sem qualquer problema, mediante a procuração, e depois ela que fosse em busca dos seus direitos.

Procure um advogado.

3. Cuidado ao aceitar pagamento com pedras preciosas.

Para operar com a venda e extração de pedras preciosas é necessária uma permissão de lavra garimpeira, cujo regulamento se dá pelo Decreto nº 98.812, de 9 de janeiro de 1990.

Garimpeiro é toda pessoa física de nacionalidade brasileira que, individualmente ou em forma associativa, atue diretamente no processo da extração de substâncias minerais garimpáveis. (Artigo 2º do Estatuto do Garimpeiro).

Constantemente aparecem negócio, principalmente de venda ou troca, envolvendo pedras preciosas. Pessoas várias querem comprar imóveis dando em troca esmeraldas.

Deve-se tomar maior cuidado com pedras de elevado valor com laudos diferentes, principalmente se o vendedor não for profissional do mercado.

São muito comuns os golpes envolvendo esmeraldas, apresentadas como uma oportunidade única e de alto valor, ou com valor mais baixo por supostamente terem sido adquiridas diretamente da mina (pedras brutas de difícil avaliação), pela qual realizam-se ações ilícitas de lavagem de dinheiro, estelionato e fraudes.

Em se tratando de diamantes, há o “Protocolo de Kimberly” obrigando os compradores oficiais a certificarem a origem através de documentos oficiais.

Para a garantia do negócio o vendedor das pedras deve apresentar nota fiscal detalhada, comprovar a origem das mesmas e a garantia, principalmente se não se trata de profissional conhecido no ramo. Melhor procurar ajuda de um profissional do ramo.

Quer saber mais? Mande-me a sua sugestão e faça o seu cadastro para receber informativos no site www.carvalhosilveiraadv.com 

Melissa de Castro Vilela Carvalho da Silveira

OAB/SP 259231

Carvalho Silveira Advogados Associados

Fones: 16 3432-8827

16 99231-0374 whatsapp

Atendemos em todos o território nacional.

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